1.Giriş

Türk hukukunda Kira Tespit davası, kiralanan taşınmazın (örneğin, bir ev, iş yeri veya arsa) kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava, genellikle kiracı ve mal sahibi arasında kira bedeli konusunda bir anlaşmazlık olduğunda ortaya çıkar. Taraflar arasındaki kira bedeli konusunda bir uzlaşma sağlanamadığı durumlarda, Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespiti talep edilebilir.

2.Kira Tespit Davasının Şartları

Kira tespit davası açılabilmesi için gerekli iki temel şart şunlardır:

a) Kira Sözleşmesinin Varlığı: Bir kira sözleşmesi, hem kiracıyı hem de kiraya vereni bağlayan ve karşılıklı borçlar yükleyen bir anlaşmadır. Bu sözleşme yazılı veya sözlü olarak yapılmış olabilir. Eğer kira sözleşmesi yazılı şekilde varsa, mahkemeler ahde vefa ilkesi gereğince sözleşmenin lafzına bağlı kalırlar ve kira artış oranını sözleşmede yazılı olanlara göre belirlerler. Ancak, uyarlama davaları bu durumun bir istisnasını oluşturur. Yazılı olmayan kira sözleşmeleri söz konusu olduğunda ise, mahkeme, kira sözleşmesinin koşullarını belirleyebildiği ölçüde, bu koşullara göre kira bedelinin tespitini yapar. 

b) Hukuki Yararın Bulunması: Kira tespit davası açılmasının bir diğer ön koşulu, davacının hukuki bir yarara sahip olmasıdır. Bu, sözleşmenin devamının, taraflardan biri için makul olmaktan çıktığı ve artık kabul edilemez bir duruma geldiği anlamına gelir. Hukuki yarar, davacının mevcut durumdan bir iyileşme beklediği ve mahkemeden bir karar alınmasının durumunu olumlu yönde değiştirebileceği anlamına gelir. 

Eğer kira sözleşmesi yazılı değilse veya yazılı olmasına rağmen kira artış oranı üzerinde bir anlaşma yapılmamışsa, mahkeme davayı hukuki yarar yokluğundan dolayı reddedebilir. Bu, mahkemenin, sözleşmede açıkça belirtilmemiş bir artış oranı üzerinde karar verme yetkisinin olmadığı anlamına gelir. 

3. Görevli ve Yetkili mahkeme

Kira bedelinin tespiti davaları, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümüne yönelik önemli bir araçtır ve bu tür davalarda hem görevli hem de yetkili mahkeme belirlemek büyük önem taşır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 4. maddesi uyarınca, kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Görev, bir davanın hangi tür mahkemede görüleceğini belirler. Bu durumda, Sulh Hukuk Mahkemeleri, kira bedelinin tespitiyle ilgili davalara bakma yetkisine sahiptir. Sulh Hukuk Mahkemeleri, genellikle mülkiyet, kira sözleşmeleri, alacak davaları gibi konularda karar veren yerel mahkemelerdir. Yetki ise, davanın hangi mahkeme coğrafyasında (yani hangi yerel mahkemede) görüleceğini belirler. Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme belirlenirken aşağıdaki kriterler göz önünde bulundurulur. Davalının (kira sözleşmesindeki kiracı veya mal sahibi) yerleşim yerinin bulunduğu mahkeme, davanın görülebileceği mahkemelerden biridir. Kira sözleşmesinin uygulandığı, yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yerin mahkemesi de davanın görülebileceği yer olarak kabul edilir. Bu, genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer kira sözleşmesi tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılmışsa ve sözleşmede özel bir yetki kuralı belirlenmişse, HMK'nın 17. maddesi gereğince sözleşmede belirtilen yer mahkemesi de yetkili olabilir. Bu durum, tarafların anlaşmasıyla belirlenen bir yetki tahsisidir ve genellikle sözleşmede açıkça belirtilir. 

4. Kira bedelinin belirlenmesi davasında dava şartı arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda yapılan değişiklikle, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş olma şartı getirilmiştir. Bu düzenleme, 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile kanuna eklenmiştir. Arabuluculuğun dava şartı olarak kabul edilmesi, tarafların mahkemeye gitmeden önce bir uzlaşma şansını denemelerini ve mümkünse uyuşmazlıklarını yargı dışı bir yolla çözümlemelerini teşvik etmek amacı taşır. Bu yeni düzenlemeyle, kira bedelinin tespiti gibi kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, tarafların ilk olarak arabuluculuk sürecine başvurması ve bu süreci usulüne uygun şekilde tamamlaması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinin tamamlanamaması durumunda, arabuluculuk tutanağı ile birlikte dava açılabilecektir. Bu süreç, mahkemelerin iş yükünü azaltmayı ve taraflar arasında daha hızlı ve maliyeti daha düşük bir çözüm sağlamayı amaçlar. Özellikle, 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinin 1. fıkrasının a bendi uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun'a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmuş olmak dava açma şartı olarak öngörülmüştür. Bu kapsamda, kira bedelinin tespiti de arabuluculuk sürecine tabi tutulan uyuşmazlıklar arasındadır. Bu düzenlemenin getirilmesinin temel amacı, tarafların mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk yoluyla anlaşmaya varmalarını sağlamak ve böylece hem tarafların hem de yargı sisteminin üzerindeki yükü hafifletmektir. Dolayısıyla, 1 Eylül 2023 tarihinden sonra kira bedelinin tespiti davası açmayı düşünenlerin, dava açmadan önce arabuluculuk sürecini işletmeleri ve bu süreci tamamlamaları zorunlu hale gelmiştir. Bu adım, davanın usulden reddi ve zaman kaybı gibi olumsuz sonuçlardan kaçınmak için önemlidir.

5.Artış Oranı

11.06.2022 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun ile konut kira artış oranları %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenlemeyle, ev sahiplerinin kira artışlarını %25'in üzerine çıkaramayacakları belirlenmiştir. Bu sınırın üzerinde bir artış talep eden bir ev sahibinin açacağı kira tespit davası, hukuki yararın bulunmaması nedeniyle reddedilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için kira tespit davası açılabilmesinin önünü açar. Tarafların anlaşma yapmış olup olmadıklarının bir önemi yoktur. Önemli olan sözleşmenin süresinin beş yıldan uzun olması veya beş yılın sonunda yenilenmiş olmasıdır. Maddenin dördüncü fıkrası ise, kira bedelinin yabancı para birimi veya yabancı paraya endeksli olarak belirlendiği ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren en az beş yıl geçmiş olması durumunda kira tespit davası açılabilmesi için gerekli koşulları tanımlar. Bu durum, kira bedelinin yabancı para birimine endeksli olduğu ve belirli bir süre geçmiş olduğu özel durumlar için dava açma hakkını düzenler.

Yeni kira bedelinin tespiti süreci, adil ve objektif bir değerlendirme gerektirir. Bu süreçte izlenmesi gereken adımlar mevcuttur. Taraflar, kira bedelinin belirlenmesi sürecine, kiralanan taşınmazla ilgili ve çevredeki benzer taşınmazlara ait kira sözleşmeleri gibi delilleri dosyaya eklemelidir. Bu, emsal kira bedellerinin karşılaştırılması için önemlidir. Emsal teşkil eden kira sözleşmelerinin örnekleri, kira bedelinin belirlenmesinde kilit rol oynar. Bu sözleşmeler, benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri hakkında fikir verir. Bir bilirkişi, kiralanan taşınmazı ve çevresindeki benzer taşınmazları yerinde inceleyerek durumları hakkında bir rapor hazırlar. Bu inceleme, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi unsurları içerir. Elde edilen veriler, dava konusunun özelliklerine göre somutlaştırılmalıdır. Kira parasına etki eden tüm unsurlar, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi faktörler karşılaştırılmalıdır. Emsal kira bedellerinin niçin uygun olduğu veya olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır. Bu aşama, adil bir kira bedelinin tespit edilmesinde önemli bir basamaktır. Dava konusu taşınmazın, tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde elde edebileceği kira bedeli tahmin edilmelidir. Bu, piyasa koşullarını ve taşınmazın potansiyel değerini yansıtır. Hakim, tüm bu bilgileri dikkate alarak, hakkaniyete uygun ve makul bir kira bedeline karar verir. Bu karar, hem kiracının hem de kiraya verenin menfaatlerini gözeten adil bir çözüm olmalıdır. Bu süreç, kira bedelinin belirlenmesinde objektif kriterlerin ve adil bir yaklaşımın uygulanmasını sağlar, böylece her iki taraf için de makul ve adil bir sonuç elde edilir.

6.Dava Ne Zaman Açılabilir?

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 345. maddesine göre kira bedelinin tespitiyle ilgili dava, herhangi bir zaman diliminde açılabilir. Ancak, davanın ne zaman açıldığı, mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin hangi dönemde uygulanacağını belirlemede kritik bir rol oynar. Kira bedelinin hangi dönem için geçerli olacağını TBK'nın 345. maddesinin ikinci fıkrası açıklar. Bu kapsamda, ‘’yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce açılmış veya kiraya veren, bu süre zarfında kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bir uyarıda bulunmuşsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren kiracı için bağlayıcı olacaktır." 

Eğer kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından önceki otuz gün içinde açılmamış veya artış talebi bu süreçte yazılı olarak karşı tarafa iletilmemişse ve kira sözleşmesinde de artışa ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamakta ise dava sonucu belirlenen kira bedeli, bir sonraki kira yılı için geçerli olur.   Mülkün el değiştirmesi durumunda, önceki kiraya verenin TBK'nın 345. maddesinde belirtilen süre içinde bir ihtarname göndermiş olması halinde, yeni mülk sahibinin açacağı dava da geriye dönük etki gösterecektir. 

TBK'nın 345. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, eğer sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir düzenleme varsa ve dava, yeni kira döneminin sonuna kadar açılırsa, mahkemece belirlenen kira bedeli, bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Taraflar, yeni dönemde kira bedelinin artacağı konusunda anlaşmış ancak artış oranını belirlememiş olabilirler. Bu durumda, tespit davası yeni kira dönemine 30 gün kala açılmamış veya karşı tarafa bir bildirim yapılmamış olsa dahi, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan dava sonucunda mahkemenin belirlediği kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren uygulanacaktır.

7.Davacının talebi ve Islah Yasağı

Kira bedelinin tespiti davaları, özgün bir yargılama süreci gerektiren ve inşai hukuk davalarına benzer bir yapıya sahip olan özel dava türlerindendir. Bu tür davalar, yalnızca ilgili kira dönemi için geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir ve davanın konusu sınırlıdır. Mahkeme tarafından verilen kararla, ileriye dönük olarak belirlenen bir yıllık süre için uygulanacak kira bedeli saptanır. Bu süreçte, kira sözleşmesinde yer alan mevcut kira bedeli, mahkeme kararıyla değiştirilmiş kabul edilir. Kira bedelinin tespiti davalarında, talebin bölünemez niteliği vardır. Bu, davacının kira bedelini tek seferde, açık ve net bir şekilde talep etmesi gerektiği anlamına gelir. Bu tür davalar, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağı ve bu tür bir hakla ilgili olarak sonradan ıslah talebinde bulunulamayacağı davalar arasındadır. Dolayısıyla, talebin dava dilekçesinde belirtilen döneme özgü olması ve ıslah yoluyla bedelin artırılması istenmesi, daha sonraki bir dönemi kapsayacak yeni bir talep oluşturur ve bu, kira bedelinin tespiti davalarının temel niteliğine ters düşer. Bu davalarda, hâkimin ileriye yönelik karar verme yetkisi ve davacının net bir taleple başvuruda bulunma zorunluluğu, kira bedelinin adil ve etkin bir şekilde tespit edilmesini sağlamak üzere tasarlanmıştır. Bu yaklaşım, kira ilişkilerindeki belirsizlikleri gidermeye ve taraflar arasında adil bir denge kurmaya yöneliktir. Kira bedelinin tespiti davalarının bu özel yapısı, hem kira ilişkilerinin istikrarını hem de hukuki süreçlerin belirlilik ilkesini güçlendirir.

Yargıtay’ın görüşüne göre, kira tespit davalarında, davacının yeni dönem için öngördüğü kira bedelini dilekçesinde kesin bir şekilde belirtmesi zorunludur. Davada talep edilen kira bedelinin ilerleyen aşamalarda değiştirilmesi kabul edilemez. Bu durum, kira bedelinin belirlenmesi ve uyumlaştırılması süreçlerinde dikkat edilmesi gereken önemli bir noktadır. Mevcut yargı kararlarına göre, netice-i talep kısmının belirsiz alacak davası şeklinde oluşturulması uygun bulunmamaktadır. 

Bu, Yargıtay'ın uygulamasının temel ilkelerinden biridir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesi ve Yargıtay kararları, konuya ilişkin birçok soruyu yanıtsız bırakmaktadır. Yargıtay'ın adalet ve dürüstlük ilkelerine dayanan kararlarında belirtildiği üzere, emsal kira bedellerinin belirlenmesi için detaylı bir inceleme ve karşılaştırma yapılması, bilirkişi heyeti oluşturulması ve kira bedelinin etkilendiği unsurların değerlendirilmesi gerekmektedir.

8. Kira Bedelinin belirlenmesi davası kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Alacaklının ilamlı icra takibi yapabilmesi için hükmün kesinleşmiş olması genel bir kural olmamakla birlikte, bazı özel durumlar bu genel kuralın dışında ele alınır. Yargıtay kararlarına göre, kira tespit kararlarının icra edilebilmesi için kararın kesinleşmiş olması gerektiği kabul edilmektedir. Bu, kira tespit davalarının doğası gereği, kesinleşme şartının aranmasının nedenini açıklar. Kira tespit kararlarının, kiralanan taşınmazın kullanım değeriyle ilgili olması ve genellikle taşınmazın mevcut veya gelecekteki kullanımını etkilemesi nedeniyle, bu tür kararların kesinleşmeden icra edilememesi, tarafların haklarının korunması açısından önemli bir güvence olarak görülmektedir. Ayrıca, yargılama giderleri ve vekâlet ücretlerinin de hükmün kesinleşmesine bağlı olarak icraya konulabilmesi, mahkeme süreçlerindeki mali yükümlülüklerin adaletli bir şekilde tahsil edilmesini sağlamak için önemlidir. Bu, mahkeme kararlarının yalnızca hukuki sonuçlar doğurmadığını, aynı zamanda mali sonuçlar da doğurduğunu ve bu mali sonuçların ancak hükmün kesinleşmesiyle tahsil edilebileceğini gösterir. Faizlerin kararın kesinleşme tarihinden itibaren istenebilmesi de benzer bir mantığa dayanır. Kararın kesinleşmesi, alacaklıya hukuki güvence sağlar ve alacaklının, borçlunun ödeme yapmaktan kaçınması durumunda, kararın kesinleştiği tarihten itibaren faiz talep edebilmesine olanak tanır. Bu, alacaklının alacağının zaman içinde erimesini önlemek ve borçlunun ödeme yapmamasının mali sonuçlarını artırmak için önemlidir. Mahkeme kararının kesinleşme süreci, kararın taraflara tebliğ edilmesi ve karara karşı belirtilen süre içinde kanun yoluyla başvurulmaması şeklinde işler. Bu süreç, kararın hukuki etkilerinin ne zaman başlayacağını belirler ve taraflara, karara itiraz etme veya kabul etme konusunda net bir çerçeve sunar. Karar kesinleştikten sonra, kararın icra edilmesi için gerekli hukuki işlemler başlatılabilir.

9. İndirim Hususu

Kira bedelinin belirlenmesi sürecinde, tüm delillerin toplanıp, rayiç bedelin bilirkişi aracılığıyla saptanmasının ardından karar aşamasına geçilir. Ancak, Yargıtay'ın sabit görüşlerine göre, tespit edilen bu bedelden, adil bir indirim yapılması gerekebilir. 

Kira bedelinin belirlenmesi sürecinde, tüm delillerin toplanıp, rayiç bedelin bilirkişi aracılığıyla saptanmasının ardından karar aşamasına geçilir. Ancak, Yargıtay'ın sabit görüşlerine göre, tespit edilen bu bedelden, adil bir indirim yapılması zorunludur. Yargıtay kararlarında davalı kiracının eski kiracı olmasının dikkate alınarak adil bir indirim yapılması gerektiği ve bu indirim yapılmadan kira bedelinin belirlenmesinin hukuka aykırı olduğu vurgulanmıştır. 

Ayrıca, kira bedelinin hak ve adalete uygun şekilde belirlenmesi gerektiği, ancak bilirkişi raporunda bu indirimin zaten uygulanmış olması durumunda, mahkemenin tekrar indirim uygulamasının doğru olmadığı ifade edilmiştir. Bu bağlamda, bilirkişi raporunun itiraz edilebilir, somut verilere dayanması ve herhangi bir adil indirim uygulamaksızın güncel kira bedelinin tespiti gerekmektedir. Eğer adil indirim yapılacaksa, bu miktarın mahkeme tarafından belirlenmesi gerektiği açıktır.

     Av. Mehmet Emre DARICI