Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Evcil Hayvan Beslenmesi

Günümüzde evcil hayvan sahipliği, özellikle büyük şehirlerde yaşayan bireyler arasında yaygınlaşmış; bu durum kiracılık ilişkilerinde yeni hukuki tartışmaları da beraberinde getirmiştir. Kiralanan konut ya da çatılı işyerinde evcil hayvan bulundurulmasının kiraya veren tarafından yasaklanıp yasaklanamayacağı, bu yasağın hukuken geçerli olup olmayacağı ve ne ölçüde sınırlandırılabileceği öğretide ve yargı kararlarında ele alınmaktadır.

Bir tarafta, kiracının evcil hayvan besleme hakkı kişilik hakkı, aile hayatı, hatta kimi zaman psikolojik hali ile ilişkilendirilebilecek bir özgürlük alanı olarak görülürken; diğer tarafta kiraya verenin mülkiyet hakkı, kira sözleşmesine sadakat beklentisi ve diğer apartman sakinlerinin huzuru gibi gerekçelerle bu özgürlüğün sınırlandırılabileceği ileri sürülmektedir.

Hukuki Dayanaklar

Kira ilişkisine taraf olan kiraya veren ve kiracı arasındaki karşılıklı hak ve borçlar, genel olarak Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu kapsamda, özellikle TBK m. 316 hükmü, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu düzenlemektedir. Bu borç, kiracının evcil hayvan beslemesi bakımından da doğrudan önem taşır. Zira evcil hayvanın kiralananda barındırılması hem taşınmazın fiziki durumu hem de diğer bağımsız bölüm kullanıcılarının huzur ve konforu açısından dikkatle değerlendirilmelidir.

Bununla birlikte, TBK m. 334 hükmü kiracının, kira süresinin sonunda kiralananı teslim aldığı hâlde ve sözleşmeye uygun şekilde geri verme yükümlülüğünü düzenlemektedir. Kiracı, evcil hayvan bulundurması sonucunda kiralananda meydana gelen olağan dışı zarar ve yıpranmalardan sorumlu tutulabilir. Bu nedenle, evcil hayvan beslenmesi, kiracının sorumluluğunun sınırlarının belirlenmesinde de etkili bir unsurdur.

Taraflar, TBK m. 26 ve m. 27 hükümleri uyarınca sözleşme özgürlüğüne sahiptir. Bu çerçevede, kira sözleşmesinde evcil hayvan bulundurulmasını açıkça yasaklamaları mümkündür. Ancak bu yasağın geçerliliği, kanuna, emredici hükümlere, ahlaka ve kişilik haklarına aykırılık taşımaması ve ölçülülük ile makuliyet ilkeleriyle bağdaşması koşuluna bağlıdır. Bu bağlamda, söz konusu yasağın amacının meşru olup olmadığı, evcil hayvanın türü, büyüklüğü, davranış özellikleri ve çevreye etkisi gibi somut koşullar göz önünde bulundurularak değerlendirme yapılmalıdır.

Sözleşmesel Yasaklar ve Sonuçları

Evcil hayvan sahibi bireylerin, yeni bir apartman ya da siteye taşınmadan önce dikkat etmeleri gereken önemli belgelerden biri Yönetim Planıdır. Bu belge, ilgili gayrimenkulün Tapu Sicil Müdürlüğü ya da bağlı bulunulan belediyedeki işlem dosyalarında yer alabilir. Yönetim Planı'nda evcil hayvan beslenmesine ilişkin özel bir düzenleme bulunması halinde, bu hüküm site ya da apartman sakinleri açısından bağlayıcı olabilir. Bu nedenle taşınmadan önce ilgili planın incelenmesi, olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önem taşır.

Kira sözleşmelerinde evcil hayvan bulundurulmasının yasaklandığı hükümler sıklıkla yer almaktadır. Kiracının, kira sözleşmesinde evcil hayvan beslenmesine ilişkin bir kısıtlama bulunmasına rağmen sözleşme imzalandıktan sonra evcil hayvan getirmesi, sözleşme hükümleriyle çelişebilir. Bu durum, mülk sahibi ile kiracı arasında uyuşmazlığa neden olabileceğinden, tarafların hak ve yükümlülükleri doğrultusunda hukuki sonuçlar doğurabilir. Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinde evcil hayvan yasağı yer almışsa da bu yasak mutlak nitelikte değerlendirilmemelidir. Zira, evcil hayvan yasağına ilişkin düzenlemeler, her somut olayın kendi özel koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesinde evcil hayvan beslenmesinin yasak olduğuna dair açık bir hüküm bulunsa dahi, bu yasağın uygulanabilmesi için hayvanın gerçekten çevreye rahatsızlık vermesi, gürültü yapması, ortak alanları kirletmesi veya diğer kat maliklerinin yaşamını ciddi şekilde olumsuz etkilemesi gibi somut bir durumun varlığı aranmalıdır. Aksi takdirde, yalnızca yasak hükme dayanarak, sessiz, çevreye zarar vermeyen ya da kimseyi rahatsız etmeyen bir evcil hayvanın apartmandan uzaklaştırılmasını veya bu sebeple kiracının tahliyesini istemek hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyabilir. 

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırılık halinde, kiraya veren konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunmalı; aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Bu hüküm çerçevesinde, kiralananda evcil hayvan beslenmesi nedeniyle sözleşmeye aykırılık iddiasında bulunan kiraya verenin, doğrudan tahliye talep etmesi mümkün değildir. 

Evcil hayvan tahliyesi somut olayın koşullarına göre “ölçülülük”, “makuliyet” ve “komşuluk ilişkileri” ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmektedir. Evcil hayvan beslenmesine ilişkin durumlar değerlendirilirken, hayvanın komşulara rahatsızlık vermemesi, ortak alanlara zarar vermemesi, gürültü ya da hijyen açısından olumsuzluk yaratmaması ve özellikle kiracının yalnız yaşayan yaşlı bir birey ya da psikolojik destek ihtiyacı duyan biri olması gibi hususlar göz önünde bulundurulmalıdır. Bu bağlamda, her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilerek, tarafların hak ve menfaatleri arasında adil bir denge gözetilmelidir.

Yargıtay kararlarında, sadece hayvan bulundurulduğu gerekçesiyle kiracının tahliyesine karar verilemeyeceğini; önemli olanın hayvanın çevreye ve kiralanana fiilî zarar verip vermediği olduğu vurgulanmıştır. Bu bakımdan, sözleşmede veya yönetim planında yer almayan evcil hayvan yasağı tahliye nedeni olarak ancak somut zarar ve ihlal halleriyle birlikte değerlendirilmesi gerektiği yönünde içtihatlar gelişmektedir.

Yargıtay 8.HD.23.6.2003 tarihli, E.3563, K.4665 sayılı kararında “…davalının bahçesinde barındırdığı köpeklerin çıkardıkları sesler ve yarattıkları huzursuzluğun davacıyı olumsuz yönde etkileyip etkilemediğini, tarafların komşu oldukları da gözetilerek, oturdukları evlerin konumları, nitelikleri, yöresel örf ve âdet ile komşuların birbirlerine göstermekle yükümlü oldukları olağan katlanma ve hoşgörü sınırını aşan taşkınlıkların bulunup bulunmadığını, biri ruh sağlığı uzmanı biri veteriner hekim ve diğeri de halktan ya da bir meslek grubundan seçilecek en az üç kişiden oluşan bilirkişi kurulu aracılığı ile yerinde keşif yapılmak suretiyle açıklığa kavuşturulması gerekeceği...” demiştir. Dolayısıyla, bir hayvanın komşulara veya çevreye zarar verip vermediği, mahkeme tarafından yapılacak değerlendirme ve delillerin incelenmesi sonucunda belirlenmektedir.

Evcil hayvan bulundurulmasının değerlendirilmesinde yalnızca kira sözleşmesi hükümleri değil, aynı zamanda komşuluk hukuku ilkeleri de dikkate alınmalıdır. Taşınmaz maliklerinin birbirlerine karşı rahatsız etmeme yükümlülüğü, kiracılar açısından da kıyasen uygulanmaktadır. Bir apartman dairesinde evcil hayvan beslenmesi, bazı durumlarda diğer malik veya kiracılar için gürültü, koku, alerjen etkiler gibi rahatsızlıklar doğurabilir. Ancak bu etkiler objektif, sürekli ve ciddi düzeyde değilse, salt hayvan bulundurulması yasa dışı veya sözleşmeye aykırı bir kullanım olarak nitelendirilemez.

Sonuç ve Değerlendirme 

Kiralanan konut veya çatılı işyerinde evcil hayvan bulundurulması, modern yaşamın gerçekleriyle bağlantılı, giderek önem kazanan bir hukuki sorundur. Bu konuda kiracının kişisel özgürlükleri ile kiraya verenin tasarruf ve sözleşme özgürlüğü arasında denge kurulması gerekmektedir. Bina yönetim planları, kat maliklerinin ortak yaşam kurallarını belirleyen temel belgeler olup, bina içerisindeki düzenin sağlanmasında önemli bir rol oynar. Ancak bu planlar hazırlanırken, evcil hayvanların varlığına ilişkin düzenlemelerin, hayvanların refahı ve sahiplerinin hakları gözetilerek, ölçülülük ilkesine uygun biçimde yapılması önemlidir. 

Yaşam hakkı, tüm canlılar için temel bir değerdir ve bu doğrultuda yapılacak düzenlemelerde bireylerin evcil hayvanlarıyla birlikte yaşama hakkı da dikkate alınmalıdır. Yönetim planlarının ve kira sözleşmelerinin hem hayvanların refahını hem de diğer bina sakinlerinin huzurunu koruyacak şekilde, dengeli ve kapsayıcı hükümler içermesi, olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından faydalı olacaktır.